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L'attività edilizia nelle zone agricole è disciplinata dalla Legge regionale 23 aprile 2004, n. 11 "Norme per il governo del territorio". In particolare è possibile fare riferimento al titolo V “Tutela ed edificabilità del territorio agricolo” che è costituito da tre soli articoli 43, 44 e 45 (quest’ultimo in realtà specifico, perché relativo ai vincoli proiettati dagli edifici in area agricola).

Procedendo nell’analisi all’art. 43 si prevede che i PAT e i PI che ci saranno (ed anzi, che in numerosi Comuni veneti sono stati approvati) abbiano contenuti specifici in tema di aree agricole. In particolare sono individuati nei PAT gli edifici di valore storico-ambientale anche non a destinazione agricola, o i limiti fisici alla nuova edificazione; nonché nei PI gli ambiti delle aziende agricole esistenti (ambiti forse non facili da individuare in sede di pianificazione urbanistica, e certo non immutabili nel tempo), o le destinazioni d’uso delle costruzioni esistenti non più funzionali alle esigenze dell’azienda agricola (evidentemente, per consentire il recupero e il riuso di fabbricati non più rurali).

In questa sede vale la pena ricordare che la previgente normativa regionale, ovvero la Legge regionale 5 marzo 1985, n. 24 “Tutela ed edificabilità delle zone agricole” non rileva più, né in via transitoria né nella situazione a regime. Infatti il regime transitorio è terminato il 30.06.2006 come previsto dalla L.R. 23/05, e ss.mm.ii. che ha introdotto l’art. 48, comma 7bis 3.

Negli anni successivi il legislatore è intervenuto nuovamente sulla materia con:

• R. n. 18/2006 che in via transitoria, andava a risolvere alcune problematiche edificatorie e di tutela del territorio agricolo, prevedendo una diversificazione degli interventi per singola sottozona;
• R. n. 4/2008 che prevede delle disposizioni di modifica e semplificazione normativa in materia di governo del territorio;
• R. n. 3/2013, che ha introdotto nuove modifiche all'art. 44, comma 5, L.R. 11/2004.

Dopo la promulgazione della L.R. n. 4/2008 è stata pubblicata la Circolare n. 2 del 15 gennaio 2009, esplicativa dei contenuti e con le prime indizioni operative in ordine alle modifiche apportate alla L.R. 11/2004.

La circolare evidenzia che tra le novità introdotte dalla legge regionale 4/2008 c’è l’inserimento, tra gli interventi sempre consentiti, dell’ampliamento della “casa di abitazione” fino a 800 mc comprensivi dell’esistente, nel rispetto integrale della tipologia originaria.

Per quanto riguarda il regime transitorio (novellato ad opera della l.r. 4/08) nelle more di approvazione del PAT e del PI, oltre agli interventi manutentivi (ordinari e straordinari) e di restauro e risanamento conservativo, nelle zone E2 ed E3 è consentita anche la ristrutturazione edilizia. Per le zone E4, invece, sono consentiti tutti gli interventi ammessi dal PRG vigente.

Obiettivo delle modifiche introdotte è quello di ridurre la frammentarietà delle strutture edilizie disperse all’interno delle aree agricole, accorpando i manufatti per rendere più efficiente la conduzione delle aziende e ridurre il disturbo e degrado sul piano paesaggistico.

L'art. 34, L.R. 3/2013, ha sostituito il comma 5 con il seguente: "Gli interventi di recupero dei fabbricati esistenti in zona agricola sono disciplinati dal PAT e dal PI ai sensi dell'art. 43. Sono sempre consentiti, purché eseguiti nel rispetto integrale della tipologia originaria, gli interventi di cui alle lett. a), b), c) e d) dell'art 3, DPR 380/2001 "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia" e successive modificazioni, nonché l'ampliamento di edifici da destinarsi a case di abitazione, fino ad un limite massimo di 800 me comprensivi dell'esistente, purché la destinazione abitativa sia consentita dallo strumento urbanistico generale. "

In questo caso, come esplicitato nella circolare n. 2 del 29.10.2013, l'intervento normativo operato dal legislatore sul comma 5 dell'art. 44, con riferimento alla sostituzione della dicitura "case di abitazione" con quella attuale di "edifici da destinarsi a case di abitazione" ha evidentemente mutato la norma nel senso che, se nel passato l'ampliamento era condizionato al fatto che l'edificio avesse già, al momento della richiesta dell'intervento, una destinazione a casa di abitazione, con la formulazione attuale l'edificio da ampliare può avere anche una destinazione diversa, purché vi sia un'esplicita previsione nello strumento urbanistico comunale che ne consenta la variazione in destinazione abitativa.

In questo senso si dà ulteriore sostanza al fatto che è rinviata a PAT e PI la disciplina per il recupero dei fabbricati esistenti in zona agricola ovvero che la disposizione di cui all’art. 44, comma 5 (come modificato dalla L.R. n. 3/2013) debba trovare applicazione, non per tutti gli edifici ma solo per quelli puntualmente disciplinati dagli strumenti urbanistici.

Il Piano degli Interventi (PI)

In applicazione di quanto previsto dalla LR 11/04, il PI definisce la destinazione d’uso dei suoli, nonché gli indici e modalità di attuazione delle trasformazioni urbane, in coerenza con le scelte programmatiche del PAT.

Per quanto riguarda il cambio di destinazione d’uso di beni non più funzionali alla conduzione del fondo l’art. 43, comma 2, lettera d) prevede che Il piano degli interventi (PI) individua “le destinazioni d'uso delle costruzioni esistenti non più funzionali alle esigenze dell'azienda agricola, fermo restando quanto previsto dal PAT per gli edifici con valore storico-ambientale di cui al comma 1, lettera a)”.

Identificazione degli edifici non funzionali

Di norma i PI hanno individuato gli edifici non funzionali alle esigenze dell’azienda agricola mediante individuazione e schedatura degli stessi, ai sensi dell'art. 43 co.2 d) della LR. 11/2004.

Considerato che il PI definisce la destinazione d’uso dei suoli, nonché gli indici e modalità di attuazione delle trasformazioni urbane, in coerenza con le scelte programmatiche del PAT, la disciplina delle trasformazioni con cambio di destinazione d’uso viene definita attraverso schede di progetto inserite nel Piano degli Interventi finalizzate a prevedere una riqualificazione generale dei luoghi, comprendendo anche la riqualificazione o la eliminazione dei manufatti che per dimensione, forma, colori, o altre caratteristiche contrastano con il carattere ambientale dei luoghi.

L’individuazione di tali edifici origina, quindi, dalla richiesta presentata dal proprietario nella fase di formazione del PI.

Infatti, nella fase concertativa le Amministrazioni pubblicano, di norma, un avviso per accogliere le manifestazioni di interesse legate agli edifici non più funzionali predisponendo una apposita scheda da compilare al fine di rilevare:

• l’esistenza di edifici con significative caratteristiche tipologiche, costruttive, e di dislocazione nel contesto agricolo e paesaggistico;
• l’esistenza di elementi (edifici o manufatti) di degrado nel contesto nel quale sono inseritasi tratta di elementi in contrasto con i vincoli contenuti nel PAT, ovvero tali da produrre alterazioni negative del paesaggio);
• l’esistenza di elementi di pregio per caratteristiche tipologiche, meritevoli di salvaguardia.)

I dati dimensionali di analisi (superficie coperta e volume) relativi ai singoli edifici e riportati nelle specifiche schede sono indicativi; le effettive quantità legittimate e pertinenti con l'oggetto della schedatura sono verificate e stabilite in fase attuativa di recepimento della relativa richiesta.

Le schede diventano parte integrante dei documenti di piano, contribuendo alle scelte di uso del territorio e modifica dello stato dei luoghi, e pertanto rientrano del processo di formazione degli strumenti urbanistici a cui fanno capo.

Le schede di progetto

La schedatura può essere articolata in 3 sezioni:

• Individuazione dell’ambito
• Definizione dello stato di fatto
• Definizione dello stato di progetto

Individuazione dell’ambito

Essa prevede:

• identificazione delle costruzioni non più funzionali alla conduzione del fondo oggetto della richiesta e loro ubicazione anche ai fini catastali (Foglio – Mappale)
• identificazione, oltre che dai mappali su cui insistono le costruzioni di cui sopra, dei terreni da cui è costituito il fondo agricolo in proprietà e/o disponibilità
• quantificazione della superficie complessiva fondo rustico
• classificazione dell’area nel P.R.G./P.I. (Z.T.O.)
• classificazione dell’area nel Il P.A.T. con riferimento alla tav. 4 – Carta della trasformabilità

Il richiedente a tal fine produce la planimetria catastale con l’individuazione del fondo rustico e gli estratti degli strumenti urbanistici vigenti.

Stato di fatto

Relativamente all’edificio oggetto di trasformazione vengono raccolte le seguenti informazioni:

• Epoca di costruzione
• Atti legittimanti le costruzioni
• Superficie complessiva lorda di pavimento e Superficie coperta
• Numero di piani fuori terra
• Volume esistente
• Condizioni fisiche generali dell’edificio: cattive, mediocri, buone.
• Servizi e opere di urbanizzazione esistenti:
• Eventuali richieste pregresse di usufruire delle possibilità edificatorie residenziali date dal “Piano casa”

A corredo della domanda vengono richiesti:

• Planimetria in scala adeguata (1:200 o 1:500) con individuazione di tutti gli edifici dell’azienda presenti nel fondo rustico con le relative altezze, distanze, destinazioni d’uso, servitù, ecc. e del trattamento degli spazi aperti di pertinenza;
• Piante delle costruzioni esistenti oggetto della richiesta di cambio d’uso, specificando la destinazione attuale e futura, i dati tecnici relativi alle superfici e volumi per destinazione d’uso con precisazione delle superfici rurali da mantenere a servizio dell’azienda agricola;
• Documentazione fotografica (almeno quattro coni visuali).

Stato di progetto

In questa sezione sono contenute le indicazioni circa la proposta di intervento collegato al cambio di destinazione d’uso ovvero:

• destinazione d’uso proposta;
• i parametri urbanistici esistenti e quelli massimi consentiti;
• il tipo di intervento ammesso (es. demolizione e ricostruzione sullo stesso sedime, demolizione e ricostruzione con variazione di sedime, ristrutturazione con ampliamento, ristrutturazione, ecc.);
• valutazione architettonica;
• valutazione agronomica.

In particolare la valutazione agronomica può basarsi sui dati forniti dal richiedente nella fase concertativa oppure sulle considerazioni di natura tecnica contenute nella relazione agronomica allegata all’istanza.

In questo secondo caso la relazione dovrebbe contenere:

• Descrizione del capitale fondiario:
  • Terreni e coltivazione (con allegate planimetria del fondo e tabella con dati catastali);
  • Fabbricati (consistenza, ubicazione e destinazione d’uso delle strutture agricolo produttive presenti sul fondo);
  • Piantagioni arboree;
• Descrizione del capitale agrario (in particolare macchine e attrezzi);
• Descrizione della forma di conduzione;
• Le modifiche intercorse all’assetto aziendale e d’uso dei fabbricati rispetto alla data di costruzione degli stessi

In ipotesi la dichiarazione che l’immobile non ha più alcun collegamento funzionale e produttivo col fondo sul quale insiste, può essere ricondotta alle seguenti fattispecie:

• È dismessa l’attività agricola del fondo;
• L’immobile non è più tecnicamente idoneo alla conduzione del fondo;
• L’immobile non è più necessario alla conduzione del fondo;
• Altri motivi quali per esempio il venir meno della volontà di coltivare il fondo.

Gli interventi edilizi

Riprendendo quanto detto in premessa la disciplina per il recupero dei fabbricati esistenti in zona agricola è demandata a PAT e PI.

In altri termini, la disciplina edilizia deve essere conforme alle scelte contenute all’interno del PI, e articolata in sede di Regolamento Edilizio Comunale, quale elaborato che costituisce il PI. Ogni atto abilitativo o autorizzativo edilizio è legittimo se conforme alle destinazioni d’uso, vincoli e prescrizioni del PI.

Infatti, può essere rilasciato un permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso solo per quei manufatti identificati e schedati nel PI. In altri termini l’unica condizione sufficiente e necessaria al cambio di destinazioni d’uso di un edificio in zona agricola è legata alla schedatura dello stesso.