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Sentiamo sempre più spesso parlare del concetto di Due Diligence (basti pensare alla nuova proposta di direttiva europea sulla Corporate Sustainability Due Diligence licenziata lo scorso 23 febbraio), ma cosa significa? E quando si parla di Due Diligence Ambientale cosa si intende?
Andiamo con ordine.
Due Diligence Ambientale: definizione e ambito di applicazione
Due diligence – in italiano, dovuta diligenza – è un inglesismo utilizzato in molti ambiti del mondo aziendale, a partire da quello di applicazione del concetto di responsabilità degli organi di amministrazione e controllo.
Quando si parla, però, di Due Diligence Ambientale (DDA) si intende un’attività preventiva di ricognizione e analisi di conformità ambientale, svolta nell’area su cui insiste una proprietà oggetto di un’operazione economica di investimento.
Tale attività di analisi fa parte, in genere, di un più ampio procedimento di raccolta e verifica di informazioni di natura patrimoniale, finanziaria, economica e gestionale, ed è necessaria per far emergere ogni potenziale onere correlato alla salvaguardia dell’ambiente e della salute - detto passività ambientale -, a garanzia di tutte le parti coinvolte (compresi l’ambiente e le generazioni future).
Da questo punto di vista, lo strumento della Due Diligence Ambientale risulta fondamentale, perché permette di individuare e quantificare i rischi ambientali connessi alle attività precedenti al momento dell’acquisizione.
Non bisogna dimenticare, infatti, che il tema della compliance ambientale è un fatto relativamente recente rispetto alla storia di utilizzo di un sito, ed esiste, dunque, un certo “rischio di fondo” che alcuni aspetti ambientali siano stati trascurati o affrontati in modo non conforme rispetto alle attuali norme.
Tutti rischi che comportano, inoltre, costi economici, anche rilevanti, imputabili in qualunque momento successivo all’atto di compra-vendita.
Se fino a qualche tempo fa, dunque, la DDA era una “semplice” attività di riscontro nel corso di un procedimento d’acquisto - al pari degli accertamenti legali o fiscali -, con l’evolversi della normativa in materia ambientale, è oggi riconosciuta come una procedura di certificazione della qualità ambientale del sito – inteso come patrimonio immobiliare in senso lato –, necessaria all’acquirente finale al fine di:
- accertare la probabilità che sussistano passività ambientali non note (attuali o precedenti al momento dell’acquisto);
- risolverle nel caso siano presenti e
- gestire l’area conformemente agli obblighi di legge a livello ambientale.
Le fasi di una Due Diligence Ambientale
Dal punto di vista procedurale, la DDA si divide in due fasi successive e complementari: la prima (di ricerca documentale) finalizzata all’individuazione delle possibili non conformità e passività ambientali; la seconda (di indagini in situ) mirata alla quantificazione delle eventuali passività ambientali riscontrate nella precedente fase e alla loro relativa valutazione economica.
Il procedimento di DDA potrebbe essere, dunque, delineato come segue:
Fase preliminare di analisi documentale
In questa fase, si esaminano tutte le informazioni documentali disponibili relative alla superficie oggetto di intervento (contesto di inserimento della proprietà).
Si analizzano in particolare:
- destinazione d’uso (passata e presente)
- materiali e impianti
- processi produttivi (passati e presenti)
- autorizzazioni, concessioni, altre valutazioni/indagini/certificati
- aspetti di interesse ambientale (come contaminazioni suolo/sottosuolo/acque di falda, presenza di materiali contenenti amianto, presenza di rifiuti, emissioni, serbatoi interrati, etc.).
Complementare alla verifica documentale, è l’esecuzione di uno o più sopralluoghi sul campo.
L’esito di tale processo è un parere di conformità, frutto della sovrapposizione tra quanto documentato e lo stato di fatto dei luoghi, che specifica e distingue le passività ambientali già individuate e valutabili, da quelle potenziali o non valutabili (in mancanza di accertamenti integrativi).
Se rispetto alle prime, si procede a stimare l’onere degli interventi necessari o opportuni per la loro rimozione o neutralizzazione; per quanto riguarda le seconde, invece, vengono individuati gli aspetti da approfondire nella fase successiva.
Fase di indagine in situ
Questa fase si realizza solo se specificatamente indicato al termine della fase precedente e consiste in una serie di indagini integrative volte alla caratterizzazione del sottosuolo e al censimento dei rifiuti e degli altri materiali o situazioni di potenziale rischio.
Di fatto, si tratta di analizzare in modo approfondito e diretto le criticità emerse in precedenza.
Nel pianificare tale attività, si redige un piano di indagini integrative con l’obiettivo di definire nel dettaglio:
- numero di indagini ambientali da effettuare
- tipo di indagine ambientale
- profondità di indagine (in base alla profondità di scavo per la riqualificazione dell’area)
- ubicazione delle indagini ambientali e il set analitico di riferimento
- la modalità esecutiva dei campionamenti e delle analisi.
Sulla base degli esiti delle analisi di caratterizzazione ambientale si redige una relazione finale relativa alle attività svolte, corredata da opportuni allegati cartografici e degli esiti delle indagini ambientali svolte in campo.
Attenzione!
Qualora si accertasse una contaminazione dei terreni (anche solo potenziale), è necessario avviare l’immediata comunicazione agli Enti e attivare, a seconda dei casi, le relative procedure di messa in sicurezza, di analisi rischio sanitario-ambientale sito specifica o di eventuale bonifica ambientale.
Riassumendo
La Due Diligence Ambientale è un’attività di ricognizione e analisi che si svolge su una proprietà in occasione di una sua possibile compravendita.
Viene commissionata dal potenziale acquirente, agli studi tecnici qualificati, con le seguenti finalità:
-
- verifica della conformità normativa ambientale vigente o in via di introduzione
- accertamento delle generali modalità di gestione degli aspetti ambientali
- valutazione dei conseguenti possibili rischi e costi di investimento derivanti dai danni all’ambiente e alla salute (risk management).
