Il settore delle costruzioni in Italia sta attraversando una trasformazione epocale. Non si tratta di una semplice evoluzione tecnologica, ma di una completa riscrittura delle regole del gioco finanziario e operativo. Il 2026 rappresenta l’anno zero: la convergenza tra la fase di rendicontazione finale del PNRR, l’entrata in vigore dei nuovi Criteri Ambientali Minimi (CAM) Edilizia e la piena operatività del Decreto Inerti 127/2024 trasforma la gestione dei rifiuti da cantiere da semplice problema logistico a vero e proprio driver di valore.
In questo scenario, il Gruppo Nexteco, attraverso la sua verticalizzazione Rigenerazione Urbana Srl, propone una visione nella quale la demolizione cessa di essere un atto distruttivo per diventare un processo di estrazione mineraria urbana.
1. Il Quadro Normativo: le scadenze del 2025 e 2026
Il mercato ha dovuto fare i conti con due scadenze critiche che non hanno ammesso deroghe.
1.1 Il Decreto Inerti 127/2024: il termine del 25 marzo 2025
Il DM 28 giugno 2024, n. 127, che ha sostituito il contestato DM 152/2022, ha stabilito i criteri per la cessazione della qualifica di rifiuto (End-of-Waste) per i rifiuti inerti da costruzione e demolizione. La data spartiacque è stata il 25 marzo 2025: entro tale termine, tutti i produttori di aggregati recuperati hanno dovuto adeguare le proprie autorizzazioni e i propri processi produttivi.
Il Decreto non è una mera formalità burocratica. Esso impone requisiti di qualità rigorosi, declinati negli Allegati tecnici:
- Allegato 1: definisce i flussi di rifiuti ammessi, estendendo lo spettro a oltre 30 codici EER (rifiuti da costruzione, scarti ceramici e di laterizio).
- Allegato 2: specifica gli scopi consentiti, tra cui la produzione di aggregati per calcestruzzi, miscele bituminose e rilevati stradali, nel rispetto del Regolamento (UE) 305/2011 per la marcatura CE.
- Allegato 3: rappresenta la sfida tecnica più complessa. L’aggregato recuperato deve rispettare limiti severi di concentrazione degli inquinanti e superare il test di cessione secondo le norme UNI 10802 e UNI EN 12457-2.
1.2 I Nuovi CAM Edilizia 2025
Pubblicati con il DM 24 novembre 2025, i nuovi CAM diventeranno obbligatori nei contratti pubblici dal 2 febbraio 2026. Il loro impatto, tuttavia, travalica il settore pubblico. Essendo il riferimento tecnico per la Tassonomia Europea, essi diventano lo standard de facto per ogni investitore istituzionale (SGR, Fondi Real Estate) che voglia certificare i propri asset come sostenibili.
La novità fondamentale risiede nell’obbligatorietà della demolizione selettiva e nella stesura di un piano di gestione dei rifiuti che garantisca il recupero di almeno il 70% in peso dei rifiuti prodotti (al netto delle terre e rocce da scavo). Non è più sufficiente dichiarare l’intento: serve una rendicontazione tecnica ex-ante ed ex-post.
2. DNSH e Tassonomia UE: il linguaggio della finanza immobiliare
Perché un Amministratore o un investitore dovrebbero preoccuparsi così tanto di un test di cessione? La risposta risiede nel principio DNSH (Do No Significant Harm).
Come evidenziato dalla Guida Operativa DNSH (Edizione Maggio 2024), ogni intervento finanziato dal PNRR o allineato alla Tassonomia deve dimostrare di non arrecare danno significativo a sei obiettivi ambientali, tra cui l’Economia Circolare (Obiettivo 4). La Checklist 7 della Guida impone che:
- Sia disponibile una relazione tecnica che evidenzi i flussi di rifiuti.
- Sia attuata la demolizione selettiva per consentire la rimozione delle sostanze pericolose e facilitare il riutilizzo.
- Venga garantita la tracciabilità totale, dal cantiere all’impianto di recupero certificato.
Senza questa documentazione, l’asset perde la sua «patente Green», con conseguenze dirette sul costo del capitale e sul valore di rivendita (Exit Price). La gestione degli inerti diventa quindi una forma di Risk Management.
3. Il Metodo NextUrban: l’ingegneria che crea valore
In Rigenerazione Urbana, abbiamo trasformato questi obblighi in una metodologia proprietaria chiamata NextUrban, che integra digitalizzazione e analisi chimico-fisica.
3.1 Digitalizzazione e BIM LOD 200
La nostra visione parte dal concetto che non si può gestire ciò che non si misura. Utilizziamo il rilievo con 3D Laser Scanning per creare un Digital Twin dell’edificio da demolire o riqualificare. La modellazione BIM LOD 200 ci permette di effettuare un audit pre-demolizione preciso:
- Computo Metrico Materico: sappiamo esattamente quanti metri cubi di calcestruzzo, laterizio, legno o metallo sono presenti.
- Analisi delle Passività: identifichiamo e mappiamo spazialmente la presenza di amianto, PCB o FAV (Fibre Artificiali Vetrose), pianificando la loro rimozione sicura prima dell’abbattimento.
3.2 Il Material Passport
Ogni materiale identificato viene catalogato in un Material Passport. Questo database digitale segue il rifiuto nel suo viaggio verso la trasformazione in Materia Prima Seconda (MPS). Per un investitore, questo significa poter dimostrare con dati certi il raggiungimento dei KPI di circolarità richiesti dai rating LEED o BREEAM.
4. Focus Patrimonio Storico: il Protocollo GBC Historic Building®
L’Italia possiede il più grande patrimonio architettonico storico al mondo. La sfida del DM 127/2024 e dei CAM si fa qui più complessa, ma anche più redditizia.
Attraverso i servizi basati sul protocollo GBC Historic Building®, integriamo la conservazione con la sostenibilità. La demolizione selettiva in un contesto storico non è solo rimozione di macerie, ma recupero di elementi identitari (pietra, legno antico, laterizio lavorato) che possono essere reintegrati nel progetto di restauro o immessi in mercati di nicchia ad alto valore.
Il Riuso Adattivo, supportato da analisi di Life Cycle Assessment (LCA), dimostra che recuperare un edificio storico permette di risparmiare fino al 50-60% di energia incorporata (Embodied Carbon) rispetto a una nuova costruzione. È la massima espressione della Rigenerazione Urbana.
5. L’Analisi Economica: perché conviene
Sfatiamo il mito che la sostenibilità sia un costo. Un approccio «lineare» alla demolizione comporta:
- Alti oneri di trasporto in discarica.
- Costi elevati per l’acquisto di materie prime vergini per le nuove costruzioni.
- Rischio di sanzioni per non conformità DNSH.
L’approccio NextUrban di Rigenerazione Urbana Srl genera un ritorno sull’investimento (ROI) tangibile attraverso:
- Riduzione degli oneri di smaltimento: differenziando correttamente i codici EER alla fonte, si minimizzano i rifiuti misti (EER 170904), che sono i più costosi da gestire.
- Produzione in situ di MPS: in alcuni cantieri, è possibile installare impianti mobili autorizzati per trasformare le macerie in aggregato certificato da riutilizzare immediatamente come sottofondo, eliminando i costi di acquisto e trasporto di materiali di cava.
- Premialità nelle Gare OEPV: nelle gare d’appalto pubbliche, offrire metodologie avanzate di gestione rifiuti in conformità ai CAM garantisce punteggi tecnici decisivi (fino a 10-15 punti), come evidenziato dai dati OICE sul valore tecnico dei bandi 2025.
6. Una Sfida di Competenze: il ruolo del RUP e del Senior Manager
La complessità normativa richiede figure ibride. Il coordinamento tra il Direttore Lavori, il Responsabile Ambientale e il RUP è il punto di rottura di molti progetti.
Il Gruppo Nexteco agisce come il «braccio tecnico» della stazione appaltante o dell’investitore privato, garantendo che ogni passaggio – dalla caratterizzazione chimica alla marcatura CE – sia blindato sotto il profilo legale e tecnico.
Il momento di agire è adesso
Con l’entrata in vigore del DM 127/2024 (il cui termine di adeguamento è scaduto a marzo 2025) e l’obbligatorietà dei CAM 2026 ormai operativa dal 2 febbraio, chi non si è ancora adeguato rischia di trovarsi fuori mercato. La finestra di opportunità per posizionarsi come leader della rigenerazione urbana si sta rapidamente restringendo.
Scegliere la decostruzione selettiva e la tracciabilità digitale non è più un atto di sensibilità ambientale, ma una scelta di sopravvivenza commerciale e finanziaria. Rigenerazione Urbana Srl è nata per questo: trasformare la complessità in un vantaggio competitivo, trasformando la rovina del passato nella risorsa del futuro.
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